沈阳房产律师|当买房遇到政府楼市调控政策，怎么办？
签订购房合同后遇政府楼市调控政策，怎么办？法律对此问题如何回应？沈阳房产律师就与此有关的法律问题作以分析整理，供读者参阅！
楼市调控政策的出台往往会伴随着一系列法律问题的产生，会使很多人失去购房资格或能力，对于已经签了购房合同或正在准备房贷的人来说，更是雪上加霜。那么问题来了，住房调控政策在法律意义上的定性是什么，购房者、房地产开发商又应该如何处理和面对？
一、政府的楼市调控政策是否属于法律上的不可抗力？
不可抗力的法律规定：《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，是“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。
沈阳房产律师法律分析：政府的住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对商品房买卖合同能否继续履行造成重大影响。但根据法理，只有同时具备“不能预见、不能克服和不能避免”三大法律要件才属于“不可抗力”范畴。
近年来政府针对过热的楼市频频出台政策，经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的长期发展过程，调控目标比较明确，并非猝不及防的突然发生，很难定性为“不可预见、不可避免和不可克服。”但房屋买卖合同标的额相对较大，关乎合同当事人的切身利益。合同当事人在签订商品房买卖合同时对合同订立之后，对可能出现的市场风险、政府调控，以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断，一般不会对各地方逐渐加强的宏观调控政策措施毫无心理准备。
因此，基于以上因素，沈阳房产律师认为，政府新出台的住房限购政策在我国司法实践中一般不会被人民法院认定为法律意义上的不可抗力。
二、政府的楼市调控政策是否属于法律意义上的情势变更？
情势变更原则的法理概念，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧 失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。
情势变更是指合同有效成立之后、履行完毕之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。其实质是诚实信用原则在合同履行中的具体运用。
我国尚没有法律明文规定情势变更原则，现阶段只存在法官依据近似法条自觉适用情势变更原则实现个案正义的情况。
（一）立法层面，无论是《民法通则》还是《合同法》，都只对诚实信用原则作了规定。《合同法》草案曾设有情势变更条款，然未在正式文本中出现。
（二）虽然法律未明文规定情势变更原则，但并不排除该原则在个别条款中的具体适用。《合同法》第68条、第69条，《民法通则》第115条，分别从各自的法律调整领域体现了情势变更原则的精神。《合同法》第 68条（一）至（三）项都是从当事人角度罗列的情况变化，均属“商业风险”，是双方在缔约时就应该预见的；第（四）项则囊括了前列以外的其他一切可能性，当然包括非因当事人过错的客观情况变化，即情势变更。第69条规定了当事人的附随义务（通知义务、举证义务等）。在早期论述合同法的著作中，就已有学者将不安抗辩权的行使归入情势变更原则的法律体系中，或者明确指出二者的关系，“设立不安抗辩权的目的在于，预防因情势变更致遭受损害”可见，第68条、第69条规定的不安抗辩权确是诚实信用原则“利益均衡”核心思想的具体运用。《民法通则》第115条规定：“合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿的权利。”该条适用于一切因合同变更、解除，而产生的要求损害赔偿的情况，也应包括情势变更导致的合同变更或解除。从而因情势变更而遭受不利益的一方当事人有权请求事后补偿。
（三）司法层面，情势变更原则得到了积极的承认和适用。
1.法院已在个案中适用该原则，且最高人民法院的指示已对此表示了肯定的立场。主要表现为：
（1）“武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂案”及相应的最高人民法院法函（1992）27号文。最高人民法院在本案中通过对情势变更原则适用要件之一的 “显失公平”概念具体化，在中国民法中首次确立了情势变更原则，同时也是合同法诚实信用原则在中国司法实践中的首次运用。
（2）“1992年长春对外贸易公司诉长春市朝阳房地产开发公司案”的解决。
但作为两案适用情势变更原则法律依据的《经济合同法》已随着《合同法》的出台而失效了，并且该法律规定不是完全意义上的情势变更原则。
2.法院内部工作文件明文规定了该原则的适用标准。主要表现为：
（1）最高人民法院1986年4月14日《关于审理农村承包合同纠纷案件若干问题的意见》第4条、第7条有此规定。
（2）1993年《中国经济审判工作会谈纪要》（1993年5月6日法发[1993]8号文）指出：由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以致合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更原则变更或解除合同。这是迄今为止中国法律领域对于情势变更原则态度最明确的一次陈述。
（3）2009年5月13日，最高人民法院出台《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 （二）》。该司法解释第二十六条明确了法学界长期呼吁引入的“情势变更”条款。
但是所有这些对于实践的总结和归纳只能对下级法院的审判活动发挥指导作用，而没有法律效力。“法律不足”使得情势变更原则在中国无法名正言顺地发挥其“利益均衡”的调节作用，这使得立法的滞后与经济生活中情势变更不断产生的矛盾日益突出。
三、情势变更与不可抗力。
1.情势变更在有些方面和不可抗力是一致的，如对于构成履行合同障碍的事由，订立合同时无法预见和发生时无法防止，而且双方均无过错等。
2.两者的主要区别在于：一是:不可抗力一般导致合同无法履行，无法履行包括全部不能、部分不能、永久不能和一时不能。情势变更原则的适用，并不要求合同无法履行，情势变更后合同即使仍然处于能够履行的状态，但如果履行合同过于艰难，或者需要付出高昂的代价，其结果与订立合同时的目的相违背，按原合同履行必然导致显失公平；
二是:不可抗力是法定免责事由，当事人只要依法取得了确切证据，履行了法律规定的通知义务、防止损害扩大的义务等相关义务，不履行合同不承担任何法律上的责任，而情势变更情况下履行合同将导致显失公平的结果，故因情势变更而引起的风险应由合同双方共同承担，但当事人主张适用情势变更原则，必须请求法院作出裁判，而不能当然地导致合同的变更和解除；
三是:不可抗力包含不能预见、不能避免、不能克服三层含义，而情势变更只是因不能预见的事由引起合同基础发生重大变化，这种不能预见事由不限于不可抗力，还包括意外事故及其他事由，而且是否不可避免、不可克服在所不问；
四是:不可抗力是法定免责事由，民法通则和合同法中均有明确规定，而情势变更在民事立法中未作规定，只是司法实践中曾由最高人民法院以批复的形式承认其适用。
通过以上比较可以看出，情势变更法律未做规定，属于不确定概念，故在司法实践中似远较不可抗力复杂，更难以准确把握。但有一点比较明确的是：两者在衡平合同双方当事人利益的程度方面存在差异。从此种意义上说，情势变更原则比不可抗力制度更有利于促进合同双方当事人之间利益的平衡，更符合社会经济发展的实际需要。
由于情势变更制度的复杂性和不确定性，根据现有的经验，难以作出科学界定，执行时更难以操作。在适用情势变更原则处理民商事合同纠纷案件时，首先应注意通过变更合同内容，尽可能维持合同债权债务关系，实现合同当事人订约目的。有学者将适用情势变更处理合同纠纷时需排除其因情势变更所可能发生的不公平的结果，如增减给付、延期分期给付、同种给付变更或拒绝先为给付等，称为第一次效力。如第一次效力仍不足以排除不公平结果的，才允许其发生拒绝给付、终止合同、解除合同等第二次效力。
沈阳房产律师指出的是，如果根据情势变更原则而主张解除合同的当事人，是以自己方面遭受不利益后果为理由而提出主张的，并且因解除合同而给对方带来损害，应当向对方作出适当补偿。
四、人民法院对涉及政府楼市调控政策商品房买卖合同纠纷的司法实践。
沈阳房产律师法律实务分析：对于房屋买卖合同订立之后，由于国家或当地政府出台住房限购政策的实施，致使买受人无法办理房屋过户登记手续的，人民法院通常会认定为，因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，也就是买卖双方都没有过错，这种情况下，除合同另有约定外。法院允许当事人以国家或当地政府新出台住房限购政策为理由提出解除合同，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。买受人需酌情承担出卖人实际付出的费用等合理损失。出卖方因这种情况解除合同，而要求买受方承担违约责任或适用定金罚则的，人民法院一般不予支持。
如果确有证据证明因解除合同导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，经人民法院审查，解除合同确实导致当事人间利益失衡，会酌情考虑支持损失方提出由另一方补偿其合理损失。
各地法院的处理规则：
1.、最高院、个别高院对限购限贷导致商品房买卖合同纠纷的处理意见
最高人民法院的意见《2015年全国民事审判工作会议纪要》（一）关于限贷的问题
房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。（二）关于限购的问题 房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。
《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）（一）关于限贷的问题对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。
对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。
（二）关于限购的问题 房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。
2.关于合同解除后的损失问题，区别对待
对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；
对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。
2011年、2015年两次会议纪要均认为因限购、限贷导致合同不能履行可依法解除合同。但对于解除合同的法律后果2011年会议纪要区分投资性购房合同非投资性购房。
部分高院的处理规则：
广东省高院意见：粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》
商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。
最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定了“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
北京高院意见：《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》
住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。
上海法院的意见
（1）上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》
由于上海高院出台的解答时间较早，还未涉及到限购的问题，仅涉及到限贷的问题，其中上海高院对于限贷的问题，作如下解答：
房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。
（2）上海市第一中级人民法院民二庭的意见
上海市第一中级人民法院民二庭发布的《楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》
第一，对涉“限贷令”案件的处理：
明确约定以贷款付款的，如确实纯粹因“限贷令”导致无法取得贷款的。（1）对“一手房”，可适用《最高人民法院关于审理商品房买售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对买受人免责；（2）对“二手房”则区分合同签订的时间及买受人有无具体过错，符合以下要件的，可向当事人释明由其提出请求，判决适当减少合同解除的违约金：一是合同签订在政策发布前；二是买受人纯粹因“限贷令”而无法取得贷款，而不是可归责于买受人的其他原因，比如个人信用记录等；三是最后一项导致受到政策制约的贷款、过户的时间在系争合同（包括定金协议）签订之前；四是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为；五是买受人在政策发布后及时告知出卖人（以3日为宜），并要求解除合同。符合上述全部五个要件的，方可调整违约责任，具体调整尺度可以个案掌握，鉴于上海市当前“二手房”买卖合同通常约定的合同解除违约金为合同标的金额的20%，建议一般情况下以一半为宜，但并不免除当事人迟延履行的违约责任，定金合同按照定金罚则处理；对于买受人主观存在过错，如不积极告知贷款情况，未及时提出解除合同，拖延履行合同，后又提出解除合同的，应按照合同违约责任处理。合同签订在政策发布后的，买受人应按照合同承担违约责任。
第二，对涉“限购令”案件的处理：
针对 “一手房”，可免除买受人责任；针对“二手房”，符合以下要件的，可以免除买受人导致合同解除的违约责任，但出卖人可举证证明其实际损失，由买受人赔偿：一是合同签订的时间在政策发布之前；二是最后一项导致受到政策制约的过户的时间在系争合同（包括定金合同）签订之前；三是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为；四是买受人在政策发布后及时告知出卖人（以3日为宜），并要求解除合同（定金合同按照定金罚则处理）；合同签订在政策出台后的，严格按照合同约定处理，买受人应承担合同解除的违约责任（出卖人明知的情形除外）。
最高院公布案例：明显加重购房人付款义务的格式条款无效——江苏淮安中院判决刘岩诉淮安恒大房产公司商品房买卖合同案
裁判要旨：
购房人以首付与银行按揭相结合方式付款，房产公司以格式条款的方式约定，一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款。该约定违反了格式条款提供方公平拟约的义务，明显加重了购房人的责任，应认定无效。
开发商为了应对购房人可能无法贷款或者首付款比例调高的问题，往往会通过补充协议的方式约定，一旦购房人贷款办不下来或者首付比例提高，购房人应当补足首付款或者短时间内一次性付款。根据现在的判例，购房人可要求法院认定该约定无效而不承担违约责任。
综上，沈阳房产律师认为，因新政导致首付比例增加或买方失去购房资格的，除合同另有约定外，买方可以“情势变更”原则和精神来主张解除合同，退还定金。但是，也有部分观点认为，针对首付比例增加这一点不属于不可抗力和情势变更。因为民法通则规定的不可抗力的范围主要包括自然灾害、政府行为和社会异常现象。因此，新政策为主的房产新政并不在此范围之内，并不属于不可抗力的范围。其次，提高按揭付首付比例和提高二套及以上住房贷款利率，对大多数购房者来说是可以有一定的预见性的，也不是完全不可以克服的。银行按揭贷款的申请即使没有这次房贷新政，顾客也有可能不被批准，这在购房者签订合同时应该是早就考虑到的。而且大多数合同在按揭贷款或者贷款数额没有达到房款数额要求的，买家必须以现金补足。调整首付比例或者无法办理到按揭贷款，购房者理应有应对之策。所以，就房贷新政对购房者来说应该是有可能预见到的，对于大多数购房者来说，也是可以通过多方筹集资金来克服的，同理也不属于情势变更范围。
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